НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕШЕВЕЕТ???

Мы спросили об этом - Любомира Бованька, бизнес-консультанта, эксперта из 11-ти летним опытом работы в сфере недвижимости, владельца консалтинговой компании "Полезные советы+" и одноименного агентства недвижимости.

Как обстоят сейчас на рынке недвижимости? К чему ведет тенденция?

На сегодня рынок недвижимости на Украине немного оживился. Хотя практически весь спекулятивный капитал еще в начале кризиса покинул этот рынок, так как сейчас не имеет смысла вкладывать в недвижимость и ждать, что цена вырастет. Цена на недвижимость плавно и очень медленно, но постоянно снижается. Эта тенденция будет продолжаться до тех пор, пока снова не восстановится активное кредитование коммерческими банками.

Но и сейчас дают кредиты, возразят мне. Так дают, но на каких условиях?

Большинство банков сейчас готовы кредитовать на срок не более 15 лет, а до кризиса кредитовали на 30 лет и более. Соответственно, чем меньше срок, тем большую сумму нужно выплачивать ежемесячно

Кроме того, банки рассчитывая возможности выдачи кредита учитывают все затраты, с которыми сталкивается семья, такие как, другие не погашенные кредиты, квартплата, содержание автомобиля, питание, расходы на одежду, содержание детей, расходы на обучение, налоги. Банки рассчитывают сможет ли человек вносить ежемесячный платеж (тело и проценты) и ли что-то при этом оставаться на содержание семьи.

Допустим, что семья хочет одолжить скажем 240 тысяч гривен на 15 лет под залог приобретаемой квартиры (примерно 30 тыс. долларов, а в долларах сейчас не кредитует ни один банк) банк одолжит эти средства в среднем от 16% до 20% годовых + страхование от несчастных случаев (300-500 грн / год.) + страхование залогового имущества (800-1600 грн / год + единоразовая комиссия -1-2% за выдачу). Следовательно, эффективная ставка составит примерно от 18% годовых. Во что это выливается нашей семьи - 3600 грн это только ежемесячные проценты + 1333 гривны, так называемое тело кредита в первый год - примерно 5000 гривен / месяц составят расходы. Если в этой семье есть дети, автомобиль, то даже никто не будет рассматривать, если общий доход семьи будет меньше чем 10 тысяч гривен / месяц, причем официально.

Много людей могут показать такую высокую зарплату? Ведь именно она является главным аргументом для банков при выдаче кредита. Или необходим высокий предпринимательский доход за последние полгода-год и суметь банкам доказать, что это не оборот, а именно прибыль, а эти деньги принадлежат именно вам.

5000 гривен в месяц расходов - это при займе всего эквивалентной 30 тыс. долларов. Это при обычной системе кредитования на остаток, когда клиент сначала выплачивает большие суммы процентов, затем сумма процентов ежемесячно снижается, так как уменьшается общая сумма долга. Есть и другая, так называемая аннуитетная форма кредита, когда в течение всего периода клиент выплачивает банку одинаковую сумму. Аннуитетная форма позволяет несколько снизить нагрузку сначала, так как суммы выплачиваются в начале немного меньше, однако при аннуитетной форме клиент заплатит банку значительную сумму большую, по сравнению с начислением на остаток, так как со временем сумма выплат не уменьшается, а остается неизменной.
А если человек захочет занять средства под залог существующей квартиры, эффективная ставка может "подскочить" даже до 23% годовых.

Кроме того, кредитование под покупку земельных участков и под залог участков вообще сейчас не происходит

А если семья имеет еще какие не погашены кредиты, то вряд ли банки выдадут кредит такому заемщику. Когда недвижимость стремительно росла в цене, эти проценты было выгодно платить, а так как она сейчас постепенно проседает, а еще плюс нагрузка по кредиту, то считайте сами, как предмет инвестиции или спекуляции вложения в недвижимость абсолютно потеряло смысл

Итак, «драконовские» условия кредитования - это основной фактор снижения стоимости недвижимости и количества сделок по купле – продаже. (Статья, вышла в августе 2011г. В журнале «Свой бизнес»). (Statʹya, kotoraya budet vykhoditʹ v avguste 2011g. V zhurnale «Svoĭ biznes»)